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Immobili fantasma, revisione delle rendite, IMU, ecc … : pagare tutti per pagare meno?


In questo periodo è di piena attualità l’argomento della tassazione sulla casa: reimmissione dell’ex ICI, ribattezzata IMU, con la prima parte della manovra Monti, e ora si parla di revisione delle rendite catastali, maggiore lotta all’evasione sugli immobili, ecc …

Con la circolare 7 /2011 del 18 Novenbre 2011 dell’Agenzia del Territorio, si definiscono le modalità di aggiornamento delle banche dati catastali, in seguito all’attribuzione della rendita presunta ai fabbricati non dichiarati al Catasto.

La Circolare specifica anche le modalità di trattazione degli atti e la loro notifica ai proprietari dei cosiddetti “immobili fantasma”. La determinazione della rendita presunta riguarda le particelle sulle quali, grazie alle operazioni di fotoidentificazione, sono stati rilevati manufatti non dichiarati in Catasto. Per questi immobili, i proprietari avrebbero dovuto provvedere all’accatastamento entro il termine del 30 aprile 2011, come stabilito dalla legge del 26 febbraio 2011, n. 10.

In assenza dell’adempimento spontaneo, i tecnici catastali e i professionisti iscritti agli Ordini che hanno aderito ai Protocolli d’intesa con l’Agenzia, stanno svolgendo le attività di sopralluogo, a seguito dei quali individuano le unità immobiliari oggetto di accertamento e predispongono le relative proposte di aggiornamento catastale. Gli esiti degli accertamenti sono registrati nelle banche dati catastali, con la conseguente attribuzione della categoria, della classe corrispondente a quella media della zona censuaria di appartenenza e della rendita catastale presunta. Le particelle interessate da fabbricati non dichiarati e le corrispondenti unità immobiliari urbane sono evidenziate con specifiche annotazioni.

A questo proposito, la Circolare n. 7/2011 definisce le modalità tramite le quali sono effettuati gli aggiornamenti dei diversi database e descrive le operazioni che i tecnici dell’Agenzia devono eseguire al fine di rendere coerenti i documenti catastali con la situazione attuale degli immobili regolarizzati.

Sono inoltre illustrate le regole per la predisposizione degli atti di aggiornamento catastale, relativi agli immobili oggetto di attribuzione della rendita presunta, che verranno presentati, successivamente, da parte dei tecnici professionisti.

Insomma una grande ufficialità che sembra davvero far presagire una stretta verso coloro che continuano a mantenere i propri immobili “estranei” al Catasto e, di conseguenza, “estranei” alla tassazione che su di esse dovrebbe, per equità, gravare.

Come per ogni fenomeno sarebbe opportuno “misurare” la sua estensione e volume anche per capire di quale mole di lavoro di tratta (e nel caso, potenziare a mo’ di “investimento”, le risorse, sia umane sia tecnologiche da dedicarvi), anche se le sensazione è che si stia parlando di un fenomeno piuttosto esteso.

Riporto come esempio, anche per illustrare “visivamente” quello che viene citato nell’ordinanza come ” …..  grazie alle operazioni di fotoidentificazione, sono stati rilevati manufatti non dichiarati in Catasto ….”, quindi quello che “vede” / “può vedere” l’Agenzia del Territorio (e non solo lei in realtà ma anche tutti i Comuni che hanno a disposizione queste informazioni), una immagine che è il risultato della sovrapposizione su una ortofoto del livello degli edifici del Catasto su una porzione di territorio campione (ovviamente la zona è stata resa “anonima” ed è solo a scopo esplicativo …..)

In rosso ho evidenziato quelli che sono i casi per lo meno “dubbi” in cui è presente un edificio (lo si vede nella ortofoto !!!!!), ma lo stesso non è presente a catasto. La zona di territorio è piuttosto ristretta e non è la peggiore dal punto di vista di queste “discrepanze” per cui la sensazione che il fenomeno sia discretamente difffuso e che il lavoro da parte dell’Agenzia sia davvero molto e i tempi, per ottenere i risultati attesi, non brevi.

Al tempo stesso però, proprio se il fenomeno è così relativamente esteso, questo è anche il segnale che occorre intervenire su vasta scala e anche farlo piuttosto in fretta (vista la situazione generale del paese, le difficoltà economiche e nel reperire fondi mi verrebbe da dire “….se non ora quando ?” mutuando un recente slogan), perchè è un modo per fare maggiore equità fiscale e quidi cercare di raggiungere quell’obiettivo tanto atteso di pagare tutti per pagare meno.

Le tecnologie a supporto ci sono e sono mature (non certo la mera sovrapposizione visiva con cui ho realizzato la figura di cui sopra …..),  ma occorre fare in fretta e trovare risorse, supporto e sinergie tra i vari livelli della pubblica amministrazione, sia centrale sia locale.

Quanto detto sinora vale per i casi eclatanti in cui l’intero immobile sia assente dai data base dell’Agenzia del Territorio mentre poco può fare in tutte quelle situazioni in cui vi sia una errata o non aggiornata attribuzione catastale dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Anche qui l’attuale tecnologia e i servizi disponibili possono fornire un valido supporto. Partiamo dallo stato dell’arte in cui le informazioni del Catasto, tramite il progetto SIGMATER, sono offerte ed esposte (ad accesso autenticato), tramite servizi georiferiti per cui data la localizzazione di un edificio, immobile, particella, è possibile risalire all’informazione censuaria: associando questo a tecnologie di realtà aumentata sarebbe tecnicamente possibile avere la possibilità  di avere degli strumenti di ausilio / verifica, da usare direttamente sul territorio, per cui semplicemente “puntando” il dispositivo mobile su un edificio che è visualizzato sullo schermo della camera, “vederne” sovraimpresse le informazioni censuarie associate provenienti direttamente dal Catasto. Sostanzialmente quello che già si fa già con applicazioni di uso turistico con la realtà aumentata ma applicate a contesti più tecnici.

Per cercare di esprimere meglio il concetto riporto un video che ho già citato in un precedente post suggerendo di consultarlo a partire dal minuto 1.50:

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